Spadają ceny mieszkań i domów. Raty kredytów duszą właścicieli nowych, nagle tracących na wartości mieszkań. Spadają zyski firm budowlanych, indeksy giełdowe, za tym idzie recesja i wzrost bezrobocia. Taki dramat spotkał niedawno USA i Hiszpanię - dwa kraje, które uwierzyły, że dobra koniunktura na mieszkania może trwać wiecznie. Właśnie okazało się, że po raz pierwszy od lat w Polsce rośnie liczba bankructw firm budowlanych. Czy to początek domina i powtórka czarnego scenariusza w Polsce?
- Wczoraj dostałam pismo z banku. Piszą po prostu, że mój dom idzie na licytację - raty urosły tak mocno, że nie mam wyboru - takie opowieści jak ta, której Pamela Dorsey, mieszkanka miasteczka Inglewood w Kalifornii przedstawiła radiu BBC, nie są w USA rzadkim przypadkiem. “Największy kryzys jaki pamiętają żyjący” - czyli amerykańskie problemy z “subprime mortgage” i spadkiem wartości nieruchomości, dotknęły już miliony ludzi. Czy Polacy mogą doświadczyć podobnej traumy?
W XXI wiek Amerykanie wchodzili z optymizmem. Alan Greenspan, ówczesny szef banku centralnego FED, obniżał stopy procentowe, taniały więc pożyczki, a wraz z nimi, w zadziwiającym tempie, rosła zdolność kredytowa amerykańskich rodzin. Niezależnie od dochodów zawsze znajdował się jakiś pożyczkodawca, skłonny podać pomocną dłoń. Już prawie każdego było stać na własny, wymarzony biały domek na przedmieściach.
Co się stało w Ameryce?
Na przykład pracowników sezonowych Alberto i Rosy Ramirezów z Kalifornii, których szeroko opisywany przez media przypadek stał się symbolem krachu na rynku nieruchomości. Para zarabiając na zbieraniu truskawek 300 dolarów tygodniowo, uzyskała wspólnie z drugą rodziną o podobnych dochodach pożyczkę o wartości 720 tys. dolarów na dom z czterema sypialniami i dwiema łazienkami. Tymczasem roczne dochody pana Ramireza, na którego został udzielony kredyt, wynosiły tylko 15 tys. dolarów! Z grubsza biorąc oznacza, że umowę pożyczki na apartament za 1,6 mln złotych podpisał Kowalski zarabiający niecałe 3 tys. złotych miesięcznie.
Kiedy Ramirezowie wprowadzili się do nowego domu raty kredytu, który miał wynieść 4,8 tys. dolarów na dwie rodziny, skoczyły od razu do 5,3 tys. dolarów. Agent nieruchomości zapewniał ich, że mimo niskich dochodów, dzięki refinansowaniu pożyczki będą w stanie spłacać raty. - Czasami nie dojadaliśmy - mówiła Rosa Ramirez portalowi SFGate. Okazało się, że ani nowe pożyczki, ani praca na kilka zmian, nie wystarczały na rosnące raty kredytu. Rodzina Ramirezów przestała płacić, a prośby o renegocjowanie warunków pożyczki spotykały się z chłodną odmową tych samych firm, które wcześniej tak gorąco zachęcały do kupna domu. Wkrótce komornik zajął nieruchomość.
Teraz co miesiąc, wobec grubo ponad 200 tysięcy domów w USA, wszczynana jest egzekucja komornicza. Niegdyś wygodne, tętniące życiem przedmieścia zamieniają się w najlepszym razie w pustynie. Częściej jednak w slumsy.
Rozbite okna, zarastające trawniki, niszczejące i opuszczone domy - obrazki dotychczas oglądane tylko w filmach katastroficznych, to nowa twarz przedmieść. W podmiejskim Lee County na Florydzie, gdzie już jedna czwarta domów stoi pusta, rozbojów jest prawie o 60 proc. więcej, włamań o 35 proc.
Problemy ze ściągnięciem należności od szerokiej rzeszy pożyczkobiorców potężnie zachwiały finansami takich gigantów jak CitiBank, który na kredytach “subprime” stracił prawdopodobnie od 8 do 11 miliardów dolarów.
W USA na kryzys wywołany nieodpowiedzialnymi decyzjami kredytowymi instytucji finansowych nałożyła się fala drożyzny wywołana wysokimi cenami ropy naftowej. Firmy nie mogą sprzedać domów. To może doprowadzić do fali bankructw, nie tylko samych deweloperów, ale ściśle ze sobą powiązanych firm branży budowlanej, czyli np. przedsiębiorstw produkujących materiały budowlane i wyposażenie domów. Pracę tracą robotnicy, handlowcy i pośrednicy nieruchomości. Bezrobocie w USA wzrosło w maju do 5,5 proc. - to aż o pół procenta więcej niż w kwietniu. Jest to największy jednorazowy skok bezrobocia od ponad dwudziestu lat.
Hiszpańskie memento
Zdawałoby się, że statecznej Europie nie grozi szaleństwo na podobną skalę. Ale spójrzmy na Hiszpanię. Przez 14 lat należała do najszybciej rozwijających się gospodarek w Europie. Budowano tam co roku więcej mieszkań niż w Niemczech i Włoszech razem wziętych. Ten wzrost Hiszpanie zawdzięczali m.in. Niemcom i Brytyjczykom, których porwała wizja własnego domku pod gorącym hiszpańskim słońcem.
Hiszpanie pławili się w efektach gospodarczej prosperity aż do ubiegłego roku, kiedy po 14 latach wzrostu cen nieruchomości bańka w końcu pękła. Od razu w górę ruszyła inflacja, a bezrobocie wzrosło o 2,3 procenta w ciągu zaledwie jednego miesiąca, kiedy pracę straciły dziesiątki tysięcy pracowników firm budowlanych i współpracujących z nimi producentów i usługodawców.
Spadek cen nieruchomości dotkliwie uderzył po kieszeni ludzi, którzy wierzyli, że wzrost gospodarczy będzie trwał wiecznie. Teraz nie mogą ani sprzedać, ani spłacić przewartościowanych nieruchomości, bo rynkowa cena kupionej na kredyt nieruchomości spadła poniżej wartości zaciągniętej pożyczki. Kredytobiorca nie może uwolnić się od długu nawet sprzedając posiadane mieszkanie lub dom.
Akcje hiszpańskiego dewelopera Astroc poleciały w dół aż o 60 proc. Właściciel firmy Enrique Banuelos, który miał stać się hiszpańskim Abramowiczem, z dnia na dzień wyleciał z listy multimiliarderów miesięcznika Forbes. “Kraj ma za dużo nieruchomości, domy są ponad miarę zadłużone, a deweloperzy wciąż budują” - tak analitycy z Lombard Street Research opisali hiszpańską bańkę.
Czy tak może być w Polsce?
W przebiegu kryzysu nieruchomościowego można wymienić kilka typowych elementów. Najpierw stagnacja i obniżki cen mieszkań i domów. Później można się spodziewać reakcji giełdy. Firmy budowlane są raczej obowiązkowym walorem w portfelach inwestorów giełdowych, więc prawie wszyscy tracą. Kłopoty firm budowlanych oznaczają zwolnienia. Osoby, które kupiły mieszkania w szczycie “szału zakupów” tracą nawet połowę zainwestowanych pieniędzy i mają problemy ze spłatą rat kredytowych. Ludzie ograniczają konsumpcję i spada produkcja w innych branżach. W stanie gospodarczej stagnacji, lub nawet recesji w końcu zaczyna rosnąć bezrobocie.
Czy taki czarny scenariusz może się spełnić u nas?. Właśnie firma ubezpieczeniowa Euler Hermes opublikowała raport o polskim rynku nieruchomości. Twierdzi, że bańka nieruchomościowa powoduje już bankructwa mniejszych firm budowlanych.
- Zahamowanie wzrostu cen mieszkań oraz nieuwzględnienie - zwłaszcza przez nowych inwestorów - wyższych niż prognozowane wzrostów cen materiałów, energii i robocizny spowodowało kłopoty z płynnością finansową. Uderza to przede wszystkim w mniejsze firmy wykonawcze - tłumaczy Tomasz Starus z Euler Hermes.
Raport wskazuje, że w pierwszym kwartale 2008 roku liczba sądowo zakończonych upadłości firm budowlanych wzrosła o 80 proc. w stosunku do roku ubiegłego! Przez lata upadłości co roku było mniej.
- Deweloperzy wciąż starają się zaklinać rzeczywistość, dementując publicznie podwyższone ryzyko, ale sygnały z rynku świadczą o czymś innym. Branża budowlana jest szczególnie narażona na negatywny efekt domina przy zatorach płatniczych - dodaje Krzysztof Chechłacz z Euler Hermes.
Raport zapowiada, że szczyt fali bankructw w budownictwie jeszcze przed nami.
Mieszkania tanieją
W Polsce, na razie, znacząca obniżka cen dotyka co prawda starszych mieszkań, głównie tych z wielkiej płyty.
Rynek nieruchomości doszedł do sufitu, czyli mówiąc inaczej do bariery zdolności kredytowej nabywców. To wymusza spadek cen. Po szaleństwie lat 2004-2007, gdy ceny mieszkań wzrosły o około 200 proc., Polacy ostrożniej poruszają się na rynku nieruchomości, a wolnych mieszkań na rynku jest coraz więcej. Do kwietnia 2008 roku deweloperzy oddali do użytku aż o 79 proc. mieszkań więcej, niż rok temu. A może być jeszcze lepiej, ponieważ GUS podał, że w 2007 roku rozpoczęto budowę prawie 79 tys. lokali. Jeśli doliczymy do tego domy jednorodzinne, to według firm konsultingowej Reas, ogólna liczba oddanych lokali sięgnie w tym roku 190 tys. wobec 130 tys. w 2007 roku.
“(…)coraz częściej słychać głosy, że w większości dużych polskich miast ceny osiągnęły sufit. Firmy deweloperskie i spółdzielnie doszły do momentu, gdy ludzie nie są już w stanie więcej płacić za mieszkania. Widać wyraźnie, że tempo sprzedaży spadło. Również ceny nie rosną” - podaje w swoim ostatnim raporcie firma redNet Consulting (właściciel serwisu Tabelaofert.pl).” - pisze Gazeta Wyborcza w raporcie “Ceny mieszkań sięgnęły sufitu”.
” (…) W Krakowie, Trójmieście i we Wrocławiu barierą nie do pokonania dla kupujących było 8 tys. zł. Jak twierdzą analitycy z redNet Consulting, górny próg wytrzymałości portfela mieszkańców wspomnianych aglomeracji to 7-7,5 tys. za m kw. Podobnie jest w Poznaniu, gdzie mimo chęci deweloperów rynek nie był w stanie przetrawić ceny 7,5 tys. za m kw. Z kolei w Łodzi górny próg to 6,5 tys. zł. Barierę 8,5 tys. przebiła za to Warszawa. Tu zdaniem analityków ceny jednak zatrzymają się na 9 tys. zł.” - czytamy w Gazecie.
Spekulanci sprzedają
Wiele z tych nowych mieszkań trafia też od razu na rynek wtórny, przyczyniając się do zwiększenia podaży i zwiększając presję na spadek cen. “W śródmieściu Warszawy mieszkania z rynku pierwotnego są średnio o 25 proc. droższe od mieszkań wybudowanych w ciągu ostatnich dwóch lat i oferowanych na rynku wtórnym - mówi Monika Bazyl z firmy doradczej Reas.” - to GW z 12 czerwca. “(…) hiszpańscy czy brytyjscy spekulanci mogą sobie pozwolić na sprzedaż po cenie nabycia od firmy deweloperskiej. Przez ostatnie dwa lata złoty umocnił się względem euro i funta, a to oznacza, że zysk liczony w tych właśnie walutach jest całkiem pokaźny.” Spekulantom z zagranicy opłaca się więc w chwili obecnej sprzedać mieszkanie nawet po takiej samej cenie, po jakiej go kupili. W przeliczeniu np. na funty osiągną pokaźny zysk.
Już teraz klienci deweloperów zaczynają chwytać się różnych sztuczek, żeby wyzwolić się z niekorzystnych umów. Reszta zastanawia się, czy kupować teraz, czy czekać na nieuchronny spadek cen.
Skutki tej sytuacji odczuwają już firmy.
Teraz zaskoczeni pracownicy agencji nieruchomości nie mogą uwierzyć w pomysły przełożonych na desperackie cięcia wydatków. Takich jak w pewnej dużej agencji z filiami w największych miastach Polski, która w ubiegłym miesiącu próbowała wymóc na personelu znaczną obniżkę pensji. Z oddziału w Warszawie pracownicy zaczęli masowo uciekać do konkurencji. Humoru nie poprawia indeks giełdowy WIG-BUDOW, który od roku systematycznie spada. Jest już na poziomie o prawie połowę niższym niż w czerwcu 2007 roku.
Kredyt, stopy, inflacja
Jak dużo płacimy za mieszkanie zależy m.in. od tego jak drogi jest kredyt. A ten zależy od poziomu stóp procentowych banku centralnego. Ujmując rzecz najprościej - im wyższa inflacja, tym wyżej Rada Polityki Pieniężnej podnosi stopy procentowe, by powstrzymać wzrost cen. To działanie odbija się jednak fatalnie na kredytobiorcach. Im wyższe stopy, tym wyższe płacą raty.
Na razie sytuacja wygląda niewesoło. Od początku 2007 roku Rada Polityki Pieniężnej już siedem razy podnosiła stopy. I tak ktoś kto zaciągnął kredyt na 300 tys. złotych, musiał w maju zapłacić o około 150 złotych więcej niż jeszcze w styczniu. W chwili obecnej, polska gospodarka wciąż znajduje się w fazie szybkiego wzrostu. Ekonomiści są podzieleni w opiniach, co się stanie z polskim rynkiem nieruchomości.
- Nie da się utrzymać sześcioprocentowego wzrostu PKB w długim okresie - uważa prof. Jerzy Hausner, były wicepremier i minister gospodarki w rządzie Marka Belki. - Już w tym roku wzrost będzie wyraźnie niższy, między innymi dlatego, że RPP będzie musiała podnosić stopy procentowe.
W pesymistycznym wariancie, przedstawianym przez londyński bank Merrill Lynch, jeszcze w tym roku możliwy jest nawet trzykrotny wzrost stóp. Powodem ma być drożejąca na światowych rynkach ropa.
Nadzieja jest. - Koszty żywności i zwłaszcza energii, czyli droga ropa, mocno napędzają teraz inflację. Cena baryłki ropy powinna jednak ustabilizować się na poziomie 150 lub 160 dolarów za baryłkę. I z tym współczesna “gospodarka paradoksów” może sobie poradzić bez wpadania w recesję - mówi prof. Stanisław Lis z katedry Teorii Ekonomii Uniwersytetu Ekonomicznego w Krakowie.
Polacy zaczynają liczyć
Niewątpliwie niewesołe miny powinni mieć deweloperzy i kupcy mieszkań z okresu największej hossy. To oni stracą najwięcej, pierwsi gdyż będą zmuszeni do zmniejszenia swojej marży, a drudzy do spłacania przewartościowanych lokali.
Raport serwisu Tabelaofert.pl zwraca uwagę, że ceny oferowane w ogłoszeniach są wciąż wysokie, ale niewiele mają wspólnego z ostateczną ceną transakcyjną.
- Takie zachowanie można tłumaczyć optymizmem firm deweloperskich, które kupowały działki w czasach prosperity, mając nadzieję na niekończące się wzrosty cen - mówi Robert Chojnacki z redNet Consulting. - Tymczasem nabywcy nie chcą przewartościowanych mieszkań, niezależnie od lokalizacji.
Na przykład w Warszawie oznacza to, że nowo wystawione lokum może być kupione o jedną piątą taniej niż wynikałoby z pierwotnej ceny.
Kupując mieszkanie na rynku wtórnym można liczyć na znaczące upusty. Najwięcej można wytargować w Warszawie (12 proc.), Wrocławiu (9 proc.) i Łodzi, a najmniej w Krakowie (1,5 proc) i Katowicach (1 proc). Na rynku pierwotnym, śmiało można zawalczyć o upust 18-22 procentowy (we Wrocławiu, Trójmieście i Warszawie) lub 10 procentowy (w Poznaniu i Łodzi).
W efekcie mieszkania w 2009 roku wciąż będą tańsze niż teraz, dlatego warto wstrzymać się jeszcze z kupnem mieszkania. Spadek cen ma charakter trwały. A kupujący będą mieli większy wybór lokali.
Źródło: Gazeta Wyborcza
